A nova legislação destravou uma fonte inédita de rentabilidade para o seu imóvel.
Com a recente atualização do Plano Diretor de Uberlândia, você pode monetizar o “potencial construtivo” do seu terreno. Sejam milhares de reais excedentes em uma residência comum, ou cifras milionárias em grandes glebas, você gera uma nova receita sem precisar vender a sua propriedade.
Fundamentação Técnica
O que mudou na lei e o que é, de fato, a Transferência do Direito de Construir (TDC)?
No dia 23 de janeiro de 2026, a Prefeitura de Uberlândia sancionou a Lei Complementar nº 797/2025 (revisão do Plano Diretor) e a Lei Complementar nº 812/2026 (Uso e Ocupação do Solo).
Essas legislações trouxeram clareza e segurança jurídica para um instrumento chamado TDC.
Na prática, a lei reconhece que o direito de construir é desvinculado do direito de propriedade. Se você possui um imóvel com potencial de construção que não pode ou não quer utilizar, a lei permite que você “transfira” (venda) esse direito excedente para outro proprietário na cidade.
O Coeficiente (CA)
O Coeficiente de Aproveitamento é o múltiplo que define o quanto se pode construir.
A Matemática: Se você tem um terreno de 1.000m² com múltiplo (CA) 2, você pode construir 2.000m² originais. Se um construtor compra potencial através da TDC e sobe esse múltiplo para 3, ele ganha autorização para construir 3.000m². São 1.000m² adicionais gerando VGV (Valor Geral de Vendas).
O Imóvel Doador
É a sua propriedade. Pode ser uma casa comum em um bairro com limite de altura que sobra coeficiente, um casarão histórico protegido pelo patrimônio que não pode ser demolido, ou uma área de preservação (APP). Esse imóvel “doa” (vende) o ar que não utilizará.
O Imóvel Receptor
É o terreno da construtora. Geralmente localizado em zonas de alto adensamento (como a Zona Sul). A construtora possui o capital, o projeto aprovado, mas a lei limitou o número de andares. Ela precisa comprar o seu potencial (o seu imóvel doador) para destravar a viabilidade e subir a torre.
A realidade dos números: Casos de Uso
Desmistificando os valores. A venda do potencial construtivo varia absurdamente conforme o tamanho, a localização e a restrição da sua propriedade.
O Casarão no Fundinho
A Dona Maria possui um imóvel tombado no bairro Fundinho. Por força de lei, ela jamais poderá demolir a casa para construir um prédio comercial, mesmo o terreno possuindo autorização (coeficiente) para 1.000m² de construção.
O Resultado Real:
A GIN formaliza esse saldo não utilizado junto à Prefeitura. Esse potencial é vendido para um construtor de médio porte. Dona Maria recebe uma injeção de capital (na casa dos milhares a centenas de milhares de reais) e continua morando na mesma casa intacta.
Glebas, APPs e Áreas Limítrofes
Um grupo familiar possui uma extensa Área de Preservação Permanente (APP) ou terras limítrofes ao Parque do Sabiá. A nova legislação restringiu o adensamento ali, engessando o terreno que antes tinha alto valor especulativo.
O Resultado Real:
O estoque de potencial gerado por uma área de hectares é massivo. A GIN estrutura e fatia esse direito, negociando as cotas de potencial com os maiores consórcios da Zona Sul. É aqui que as transações atingem a casa das cifras milionárias.
O Método de Advisory GIN
Não somos uma imobiliária realizando transações de balcão. A transferência de potencial exige rigor jurídico, contábil e urbanístico. Atuamos em 4 etapas blindadas:
Auditoria de Viabilidade
Cruzamos a matrícula do seu imóvel com as Leis 797 e 812 para atestar se existe saldo passível de doação.
Formalização Legal
Instrução do processo técnico junto à SEPLAN (Prefeitura) para averbação do direito no papel.
Valuation e Precificação
Análise do mercado. O potencial não tem preço tabelado, depende da demanda do construtor e da localização.
Intermediação B2B
Conexão comercial mitigada. Sentamos na mesa com os compradores (construtoras) para garantir o repasse financeiro.
Mitigação de Riscos e o Fator FOMO
O Perigo do Amadorismo
A Prefeitura apenas aprova a papelada, ela não compra nada. A transação é estritamente privada. Executar a operação sem estruturação técnica resulta em pagar por “ar” que não será aprovado ou vender o ativo muito abaixo do valor de mercado.
Time to Market (FOMO)
Existe um hiato de informação na cidade hoje. Quem auditar e registrar o seu estoque de potencial primeiro, dominará a negociação com as construtoras.
Bruno G. Carvalho
Grupo Bruno Negócios
Ecossistema com expertise em Planejamento Tributário, Tecnologia (Subindo Inovação / Registro Idoso) e Incorporação Imobiliária (Ômega Administradora).
Dossiê de Viabilidade GIN
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